Dipl.-Kfm. Michael Felde

Die Anlässe zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind vielfältig. Und so individuell, wie jede Immobilie ist, kann auch der Bewertungshintergrund sein. Eine detaillierte Beratung im Vorfeld ist daher immer Grundlage der Gutachtenerstellung.

Nachfolgend werden einige Anlässe, welche die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erforderlich machen können, kurz angerissen.

Steuerliche Angelegenheiten 

Erbschaftssteuer - Schenkungssteuer - Grundsteuer - Abschreibungen

Im Falle des Erhalts eines Steuerbescheids, der einen möglicherweise überhöhten Grundbesitzwert ausweist und daher eine entsprechend zu hoch angesetzte Steuerschuld des Steuerpflichtigen zum Inhalt hat, bietet § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit zum Nachweis des sog. niedrigeren gemeinen Werts. Bei dem gemeinen Wert handelt es sich um den Verkehrswert.

In derartigen Angelegenheiten prüfen wir zunächst, ob die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens lohnt, da der Nachweis hinsichtlich des tatsächlich niedriger liegenden Verkehrswerts möglich ist. Ist dieses gewährleistet, kann das Gutachten zu einer teilweise erheblichen Steuerersparnis führen.

Hinsichtlich steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten können Gutachten zur Aufteilung des Kaufpreises auf einen Boden- und einen Gebäudewertanteil sowie zum Nachweis der geringeren tatsächlichen Restnutzungsdauer zur Optimierung der Steuerzahlungen des Steuerpflichtigen beitragen.

Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudewertanteil eines bebauten Grundstücks. Je höher dieser im Vergleich zum Bodenwertanteil ist, desto größer sind die Abschreibungsmöglichkeiten.

Im Falle des Nachweises einer geringeren tatsächlichen Restnutzungsdauer eines Gebäudes kann der jährliche Abschreibungssatz erhöht werden.

Sofern die vom Verwandtschaftsgrad abhängigen steuerlichen Freigrenzen überschritten werden, fällt im Zuge der Übertragung von Immobilieneigentum zu Lebzeiten Schenkungssteuer an. Innerhalb des entsprechenden notariellen Übertragungsvertrags werden oftmals Rechte wie Wohnungs- oder Nießbrauchrechte zugunsten der bisherigen Eigentümer vereinbart. Diese Rechte können einen ganz wesentlichen, wertmindernden Einfluss haben.

Die vom zuständigen Finanzamt vorgenommene Grundbesitzbewertung zur Bemessung von Schenkungs- als auch von Erbschaftssteuer weicht in vielerlei Hinsicht von der Verkehrswertermittlung ab. Wir prüfen stets in einem ersten Schritt, ob der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wert möglich ist. Falls diese Voraussetzung erfüllt ist, kann die Einreichung unseres Gutachtens beim Finanzamt zu einer Änderung des Steuerbescheids und eine deutliche Reduktion der Steuerschuld führen.

Betreuungsangelegenheiten 

In dem Fall, dass jemand nicht mehr in der Lage ist, für sich selber zu handeln, können vom jeweiligen Amtsgericht Personen als Betreuer bestellt werden. Sollte es in dieser Situation beispielsweise erforderlich sein, die Immobilie des Betreuten zu veräußern - z.B. um die Kosten der Unterbringung des Betreuten in einem Heim zu decken - so bedarf der Verkauf der Zustimmung durch den zuständigen Rechtspfleger. Dieses dient dem Schutz des Vermögens des Betreuten. Zwecks dahingehenden Nachweises, dass der vereinbarte Kaufpreis dem marktüblichen Niveau entspricht, kann ein Verkehrswertgutachten herangezogen werden.

Erbauseinandersetzungen

Der Begriff der Erbauseinandersetzungen ist negativ behaftet, da er oft mit Rechtstreitigkeiten in Verbindung gebracht wird. Das muss aber gar nicht der Fall sein. Eine Erbauseinandersetzung bezeichnet die Situation, dass sich Erben über die Verteilung der Erbmasse zu einigen haben. Dieses erfolgt in aller Regel gütlich. Ein von allen involvierten Seiten akzeptiertes Verkehrswertgutachten kann eben hierzu beitragen. So kann auf diesem Weg beispielsweise der Wert des elterlichen Hauses bestimmt werden und dieser Grundlage für den zu entrichtenden Auszahlungsbetrag sein, wenn ein Erbe das Objekt übernehmen möchte.

Immobilienverkauf bzw. -erwerb

Als Immobilienverkäufer möchte man sichergehen, seine Immobilie zum marktgerechten Preis zu veräußern. Als Erwerber möchte man umgekehrt gewährleisten, einen marktgerechten Preis zu entrichten. Ein Verkehrswertgutachten bietet sowohl Käufer als auch Verkäufer entsprechende Sicherheit.